人民网北京1月1日电 （记者黄盛）证监会日前发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》），完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能，增强多层次资本市场服务实体经济质效。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。
根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会初步明确“1+3+N”框架安排，即1项《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、1项《通知》、2项工作规程，N即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。
据介绍，本次规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性和适应性，也体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排。
《通知》围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排：一是完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展。二是加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态。三是进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系，完善REITs申报注册制度机制。四是健全全链条监管机制安排、压实压严市场主体责任，加强监管和风险防范，维护市场平稳运行。
业内人士表示，商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。
南开大学金融学教授田利辉向记者表示，推出商业不动产REITs，意在推动解决房地产“高负债、高周转”模式的结构性转型痛点。它将商业地产转化为可交易、可配置的金融产品，通过市场化机制盘活存量，为房地产企业开辟权益融资新路径，从而优化社会融资结构，提高直接融资比重。同时，为投资者提供稳定现金流回报，实现“房住不炒”政策与金融创新的有机统一。在资本市场与投资者层面，丰富了资产证券化产品谱系，为市场引入了能产生长期、稳定现金流的资产类别，有助于满足保险、社保等中长期资金的配置需求，为公众投资者提供了分享优质不动产收益的便利工具。
对于《通知》构建的“权责清晰、风险自担、归位尽责”的运作与监管框架，田利辉认为，核心在于全面压实中介机构的“看门人”责任。在运作中，基金管理人需从“被动管理”转向“主动运营”，将商业不动产的运营管理纳入核心考核，确保资产价值持续提升；基金托管人需严格履行资产保管与监督职责，防范资金挪用风险；专业机构则要发挥“专业赋能”作用，从尽职调查、资产估值到风险管理，提供全链条专业支持。监管要求“压严压实责任”，确保REITs市场“不跑偏、不踩线”。
“试点启航仅是第一步，欲行稳致远，还需在生态建设上持续深化。”田利辉建议，可以加速推动更高层级的REITs专项立法，在法律层面明确其产品结构、税收中性原则及各方权责；大力培育多元化的专业资产管理能力；持续完善市场化机制，包括探索建立更灵活的与市场利率挂钩的收益定价机制在线炒股配资，鼓励通过扩募、合并等方式让REITs平台做强做大，积极研究推出REITs指数及ETF等衍生产品，进一步改善二级市场流动性，吸引更广泛的资金参与。
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